买房：从开始到放弃（上）
[1/31/2022] 今天又往各自的 Roth IRA 账号打了 6000 美元，标志着我彻底放弃了在2022年上半年买房的念头。过去3个月，我们一共看了30套房子，花了100个小时左右在看房上面。买房绝对不是愉快的体验，不仅很花时间和精力，更影响心情。放弃了买房，心里反而轻松了很多，生活更加幸福了。
前期工作
需求的出现
最早开始考虑买房，是因为我找到工作后需要在 SD 租房，而2021年末，租房市场非常火爆，我想要租的一室一厅公寓，月租需要2000刀以上。而同样的房型，一室一厅40万左右的，3%左右的利率，10% downpayment 贷款买房后月供（mortgage payment + property tax + home insurance + HOA) 也差不多2500刀。相比之下，租房显得非常不划算。而且我们当时手上刚好有一笔钱闲着，本来这笔钱是打算定投投入股市，但都过去了一年半了，(基于对股市的恐惧，我每个月定投的非常谨慎)，大部分钱还在银行账上闲着。考虑到自住的需求和投资的多样化，我开始动了买房的念头，并且开始付诸行动。
网上调研
我从2021年10月份开始做买房的前期工作——网上调研，以下分享一些我觉得不错的资源。
- From here to homeowner A roadmap to help you plan 买房的步骤，我就是按照这个roadmap一步一步执行
- Redfin: How to Buy a Home in 7 Steps 一篇文章介绍买房全步骤
- Buying a house: Tools and resources for homebuyers 学习买房知识
- Explore interest rates 了解当前贷款利率
- Is It Better to Rent or Buy? 买房还是租房哪个更好
- Saving for a Down Payment: Where Should I Keep My Money? 首付的钱存在哪里
- Mortgage Calculator 贷款月供计算器
- Closing Costs Calculator 买房过户费计算器
- 房贷计算器 列出了每个月利息和本金的占比，一开始还的主要是利息
买房步骤
根据上面分享，买房主要分成这几个步骤：
- 查自己的信用积分，确定买房的预算，自己能够负担的 down payment 和 monthly cost
- 了解贷款选项、申请 preapproval letter
- 选择 buyer agent
- 看房、下offer
- 比较、选择 loan offer，closing cost
个人感觉其中最难的是看房下 offer，最重要的实际上是贷款的申请。我这次买房之旅只进行到了第四步，这次买房比较侧重在看房上面，对贷款申请、lender的选择等上面花的时间不多。所以这篇文章分享的经验主要基于前4步。当然对我来说，买房最大的前提是我找到一份正经的工作，否则没办法贷款。
圣地亚哥的几个区
邮编印象
我们看了SD如下的8个地区，Note 则是我对这个区的印象。出于通勤的原因，我没有考虑Mira Mesa 更北边的区。我也没有考虑太东边的区，因为一来离海边远，二来夏天比较热。
| Zipcode | Region | Note |
|---|---|---|
| 92130 | Carmel Valley | 学区好、房子贵，预算范围内都是小黑屋 |
| 92126 | Mira Mesa | 过渡房、男性比女性多很多 |
| 92121 | Sorrento Valley | 房源少 |
| 92122 | UTC | 学区好、学生多、好出租 |
| 92104, 92116 | North Park, Normal Heights | 街道破、街趴多，房价相对低 |
| 92110 | Mission Valley | 房价相对低 |
| 92037 | La Jolla | 学区好、学生多、好出租、房价贵 |
| 92111, 92117 | Clairemont | 老美喜欢，房价相对低 |
如何获取每个区域的数据
关于每个区的数据，其实可以到 city-data.com 网站上查询，上面有很多数据。比较你关注的几个 zipcode 的数据的不同，就能感受出这个区的特点。可以看这个邮编内的人口总数，租房人口比例，人口密度，房产税多少，人口年龄分布，人口性别分布，不同学历人口分布，失业率，平均通勤时间，未婚/已婚/离婚等人口比例，人种比例，房价中位数，平均一家人口数，收入平均数等等。
以 92122 UTC 为例，这个网页还总结了这个邮编区域的特点：
- 黑人、西班牙裔人口比例显著低于加州平均水平
- 年龄中位数低于加州平均水平
- 租客比例高于加州平均水平
- 每个房子房间数低于加州平均水平
- 房子年龄低于加州平均水平
- 大学学生数高于加州平均水平
- 学士或者更高学历人群比例高于加州平均水平
这些特点和我之前对这个区的印象非常吻合，因为 92122 在 UCSD 旁边，居住的主要是大学生、研究生，这就可以解释这些数据。通过这个网站上面的数据，可以让你从统计意义上了解这个区的情况，验证你之前对这个区的印象是否准确。了解了不同区的特点后，还需要根据自己的情况来选择买房的 location，比如是否需要学区，通勤时间长短等等。
除了 citi-data.com，还可以看看 Zillow research 和 Redfin 网站什么的数据，比如
实地看房
开头提到过去3个月（11月、12月、1月）我一共实地看了30套房子，以下是我看房的一些数据统计。
实地看房区域分布
| Area | Count |
|---|---|
| Carmel Valley | 4 |
| Mira Mesa | 7 |
| Sorrento Valley | 1 |
| UTC | 5 |
| North Park | 6 |
| Mission Valley | 4 |
| La Jolla | 1 |
| Clairemont | 2 |
看的最多的是 Mira Mesa，主要是因为预算范围内房源多一些。个人最喜欢的还是 La Jolla。
我把看过的30个房子的信息都记录在一个表格里了，并且根据喜爱程度给房子分了5个类别。最差的房子是1分，这类房子通常有很让我讨厌的地方；2分的房子就是一般般，通常看完我甚至都没什么印象，内心也毫无波澜；3分的房子，有让我觉得喜欢的地方，但可能还有硬伤、或者好些地方不是很满意；4分的房子，已经很不错了，基本上我会开始考虑要不要下 offer；5分的房子，那真的是太喜欢了，除了价格贵毫无缺点了。
房屋售价/标价比与喜爱程度
| Scores | Average Sold/List Price |
|---|---|
| 1 dislike | 105.75% |
| 2 neutral | 104.64% |
| 3 like a little | 113.30% |
| 4 like | 114.23% |
| 5 like a lot | 112.12% |
从上面这个表格可以看出，我的眼光还是很不错的，我憎恨的、毫无兴趣的房子，平均售价比标价只多了5%左右，而我喜欢的房子，售价比标价多了 13%。
因为看房牺牲的时间
| Date | Time | Activity | |
|---|---|---|---|
| 10/2/2021 | Saturday whole day | kayak | La Jolla Coastal Paddle |
| 11/5/2021 | Friday Afternoon | ||
| 11/9/2021 | Tuesday Afternoon | running | |
| 11/12/2021 | Friday Afternoon | running | |
| 11/13/2021 | Saturday morning | kayak | San Vicente Lake paddle |
| 11/14/2021 | Sunday morning | hiking | |
| 11/23/2021 | Tuesday Afternoon | running | |
| 11/30/2021 | Tuesday Afternoon | running | |
| 1/4/2022 | Tuesday Afternoon | running | |
| 1/14/2022 | Friday Afternoon | ||
| 1/15/2022 | Saturday Afternoon | hiking | |
| 1/23/2022 | Sunday Afternoon | hiking | Orange County |
绝对不会买与必须有
看了一圈之后总结了自己对自住房的要求
| Red Flag：我绝对不会买的情况 | 必须要 |
|---|---|
| 靠近公路、铁路，噪音大 | 安静 |
| 公寓楼，没有独立入口 | 有独立入口，入口在一楼 |
| 户型糟糕、大于2层、层高太低、光线阴暗 | 单层，或者 Townhouse |
| complex，一栋楼多余8户人家（通常隔音不好） | 有车库 |
| 没有地方放皮划艇，皮划艇没有方便的入口 | |
| 楼太破、外面楼道街道太破 | |
| 只有1个车位 | 2 car garage，并且连着家里 |
| 装修非常旧，尤其是厨房和卫生间 | Remodeled 厨房和卫生间 |
| 超过预算太多，或者加价超过 15% | |
| 楼下有别人家车库，楼上有邻居 | Top unit |
| 开车通勤超过30分钟，考虑堵车时间 |
基本上看完以上条件，我没买到房子的原因已经很清楚了，那就是我实际上还是考虑的自住（而不是投资），并且我的要求很苛刻（主要还是因为我有一个皮划艇），满足我的要求的房子基本上是需要60万甚至80万美元以上的，而我的期望和我的预算不符合。
其他
投资理财 YouTube 频道
我关注的了几个关于投资理财、房地产的 YouTube 博主，他们对2022年房地产的观点很不一样。
跟我一起来谈钱 钱姐的频道讲房地产的其实不多，我从她的频道学到了很多投资理财方面的基础知识。关于买房，她自己目前还住着出租屋，她也认为当前美国房价太高了，不敢买，所以她都在投资股市。
Finance with Arjun 这个频道不怎么涉及买房，更多其他方面的投资理财视频，个人觉得不错。
Connie 带你美过投资房地产 Connie 是地产中介，所以肯定是利益相关的。她对2022对观点肯定是继续投资房地产。
Reventure Consulting 这个老哥非常执着，几乎每天都在上传新的关于美国房地产要崩的视频，看多了就发现内容几乎都是重复的。虽然他在视频中会列一些数据，来支持他的观点，但感觉他的每个视频做的太情绪化了，不够冷静。怎么说呢，我买不到房子的时候，就上去看看，主要是寻求心理安慰，并且祈祷房价真如他所说的接下来几年会大跌。
写博客的时间
关于买房的经历，还有太多可以分享的，可惜生活节奏太快了，写博客的时间不够，很多本来想要分享的经历和感想随着时间就渐渐被遗忘了。这篇博客主要内容写于1月31日，但由于事情太多，被耽搁了2个月后我决定先发表出来，剩下的部分以后有时间再写。
